Norme e Fiscalità
Il diritto di prelazione negli immobili diversi dall’uso abitativo.

Il diritto di prelazione negli immobili diversi dall’uso abitativo.

Tutto ciò che c’è da sapere sul diritto di prelazione tra locatore e conduttore.

Con questo articolo cerco di fare maggiore chiarezza su questo argomento, a volte vero tallone di Achille nei rapporti tra locatore e conduttore in caso di nuova locazione e vendita dell’immobile locato.

Diritto di prelazione in caso di vendita.

Il problema nasce quando il locatore, decide di vendere l’immobile occupato dal conduttore mediante un contratto di locazione.

Va da sè che se il conduttore è interessato all’acquisto, trovato l’accordo con il locatore, si può completare la compravendita senza alcun tipo di problema.

Cosa succede, invece, se il conduttore non è interessato? Il locatore può vendere sempre e comunque?

Quando si applica il diritto di prelazione.

La legge di maggiore riferimento per i contratti di locazione per gli immobili diversi dall’uso abitativo o commerciale è la cosiddetta legge n.392 del 1978 conosciuta come “Legge dell’Equo Canone”.

Il diritto di prelazione negli immobili commerciali o diversi dall’uso abitativo si applica sempre, ad eccezione delle attività che non comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori ovvero:

  • gli immobili destinati all’esercizio di attività professionali;
  • attività di carattere transitorio;
  • immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici;
  • se l’immobile è locato ad attività di natura ricreative, assistenziali, culturali, scolastiche, sede di partiti e sindacati;
  • se il conduttore è lo Stato o altro ente pubblico territoriale indipendentemente dall’utilizzo.

Come si applica il diritto di prelazione.

Nel caso l’immobile rientra nei casi previsti dalla legge e quindi il conduttore ha la facoltà di esercitare il proprio diritto di prelazione è opportuno che il locatore segua la procedura prevista, al fine di evitare di incorrere in problematiche ben più gravi.

Ipotizziamo il caso che il conduttore non sia interessato all’acquisto dell’immobile e che quindi il locatore si sia attivato per trovare un altro acquirente. L’immobile, inoltre, rientra nei casi previsti dalla legge e quindi il conduttore ha la facoltà di esercitare il proprio diritto di prelazione.

Il locatore, trovato l’accordo con l’acquirente, deve provvedere a comunicare al conduttore l’offerta ricevuta in forma scritta mediante un atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario che riporti il prezzo di vendita, modalità di pagamento, le tempistiche, l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione nonché tutti gli elementi che sono eventualmente inclusi nell’offerta dell’acquirente.

Il conduttore ha facoltà di esercitare il proprio diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo le medesime condizioni a quelle comunicategli.

In tal caso, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diverse disposizioni indicate nella comunicazione inviata dal locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione dell’atto di rogito o del contratto preliminare di compravendita.

Solitamente la comunicazione al conduttore viene effettuata mediante una raccomandata con ricevuta di ritorno o addirittura con la lettera senza busta con l’affrancatura ed il timbro della spedizione fatti direttamente sulla lettera stessa anziché a mezzo di ufficiale giudiziario.

Il diritto di prelazione in caso di più conduttori.

In questo caso il locatore deve provvedere ad inoltrare la suddetta comunicazione ad ogni singolo conduttore. Il diritto alla prelazione può esercitato congiuntamente da tutti i conduttori oppure anche da un singolo conduttore che deve comunicare agli altri la sua volontà ad esercitare il diritto alla prelazione.

Innanzitutto non basta la semplice comunicazione verbale, indipendentemente dai buoni rapporti che possono legare locatore e conduttore, ma è necessaria la forma scritta.

Casi in cui non si applica il diritto di prelazione.

  • nel caso di vendita in blocco con altre unità immobiliari nella quale ognuna di esse non ha un valore definito;
  • qualora l’immobile sia caduto in successione ereditaria, il diritto di prelazione non si applica nei confronti del conduttore, ma solo nei confronti degli altri coeredi;
  • quando il locatore vende l’immobile al proprio coniuge o comunque ai parenti entro il secondo grado;
  • nel caso in cui l’immobile sia oggetto di permuta;
  • se l’immobile è oggetto di una divisione giudiziale;
  • in caso di conferimento dell’immobile in una società del locatore in quanto non è un trasferimento a titolo oneroso.

Cosa succede se non rispetto il diritto di prelazione?

Nel caso in cui il locatore non rispetti il diritto di prelazione, il conduttore ha facoltà entro 6 mesi dalla data di trascrizione dell’atto di compravendita, di poter riscattare l’immobile dal nuovo proprietario e dai suoi eventuali successivi aventi causa alla medesima cifra. Dalla comunicazione di voler esercitare il riscatto, il conduttore ha tempo tre mesi per saldare quanto dovuto.

Ovviamente tutto ciò può sfociare anche in una causa legale con l’eventuale richiesta di danni da parte del conduttore.

Il diritto di prelazione nella locazione degli immobili diversi dall’uso abitativo.

Il diritto di prelazione esiste anche nei semplici rapporti di locazione qualora il locatore abbia intenzione di dare a terzi la locazione del proprio immobile.

Il locatore è tenuto ad inviare al conduttore, una lettera raccomandata comunicando al suo interno, le offerte ricevute per la locazione dell’immobile.

Il conduttore ha 30 gg. di tempo per poter confermare al locatore la propria disponibilità a proseguire la locazione offrendo le medesime condizioni a quelle a lui comunicate.

Il diritto di prelazione, invece, non spetta al conduttore nei casi seguenti:

  • il locatore non intende rilocare l’immobile;
  • il conduttore ha scelto deliberatamente di recedere dal contratto;
  • risoluzione del contratto per inadempimento;
  • cessazione del rapporto per l’esistenza del fallimento;
  • cessazione del rapporto per concordato preventivo, amministrazione controllata o liquidazione coatta amministrativa.

Il conduttore ha inoltre diritto ad un’indennità per avviamento pari a 18 mesi di canone in caso di attività aventi contatti diretti con il pubblico e 21 mensilità in caso di attività alberghiere.

  • Il diritto di prelazione negli immobili diversi dall’uso abitativo.
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  • Alessandro Traditi

    Salve Stefano, questa la mia situazione in merito all’argomento: Ho un locale commerciale affittato con un 6+6 ad un medico il quale lo utilizza come studio, ho intenzione di venderlo e nel contratto è presente la clausola che permette al conduttore l’esercizio di prelazione. Leggo dal tuo articolo che non potrà essere applicato nel caso di attività professionali, la mia domanda è: in questa circostanza, posso avvalermi della facoltà di non far esercitare la prelazione al conduttore visto che si tratta di uno studio medico? Inoltre visto che a garanzia del pagamento dei canoni ho una fidejussione bancaria rilasciatami dal medico, come devo comportarmi in caso di vendita a terzi? Ovvero la stessa garanzia vigente prosegue in automatico con il nuovo proprietario o devo restituirla al conduttore ed in quel caso dovrà essere prodotta una nuova fidejussione paritaria a nome del nuovo locatore? Grazie.

    • Ciao Alessandro, scusami il ritardo con cui ti rispondo.

      Se la clausola del diritto di prelazione è stata espressamente indicata nel contratto ti consiglio vivamente di applicarla.
      Qualora tu decidessi di vendere l’immobile innanzitutto chiedi al tuo conduttore se è interessato o meno, successivamente devi spedirgli una raccomandata con indicata l’offerta e le modalità di pagamento che hai ricevuto. Lui dovrà risponderti ufficialmente o fare decorrere i termini. Se siete in buoni rapporti, non avrà problemi a firmarti una rinuncia all’acquisto anche attraverso una raccomandata a mano.
      Ricordati che viene ceduto il contratto di locazione, quindi gli accordi contrattuali rimangono i medesimi ad eccezione, ovviamente, delle coordinate bancarie e dell’intestazione. Il contratto continua a produrre i suoi effetti.

      Stefano

      • Alessandro Traditi

        Ok tutto chiaro, ma per quanto riguarda la fidejussione bancaria che è a mio nome, come può garantire il nuovo proprietario che acquista il mio locale? Devo restituire la mia ed il conduttore deve produrne un’altra paritaria a nome del nuovo proprietario, oppure quella in mio possesso resta valida e segue il subentro del nuovo locatore? Grazie per la tua disponibilità.

        • Basta chiedere in banca. Penso sia una semplice voltura.

          • Alessandro Traditi

            Grazie Stefano!

  • Riccardo

    Buondí Sterano,

    Questo il mio caso:
    Svolgo la mia attività (bar) in un locale in affitto.
    La mia attività è svolta secondo l’affitto di azienda.
    Il proprietario dell’immobile ha già mandato disdetta del contratto d’affitto che scade tra due anni (6+6 quindi quest’anno è il 10° anno)in duplice raccomandata: sia a me ( che attualmente pago il canone di locazione) sia al titolare della licenza al quale ho affittato l’azienda.

    Nel contratto di affitto d’azienda c’è una clausola per cui in caso di rinnovo del contratto di affitto al titolare della licenza io debba corrispondergli un’indennizzo.

    Se alla scadenza naturale del contratto di affitto i proprietari dell’immobile volessero stipulare con me un nuovo contratto (6+6) sarebbe possibile? Dovrei comunque riconoscere al titolare della licenza l’indennizzo stabilito nel contratto di affitto di azienda? Il titolare della licenza può esercitare il diritto di prelazione sull’affitto dell’immobile? Nel caso venga affittato a terzi l’indennizzo delle 18 mensilità (più altre 18 se viene praticata la stessa attività) spetterebbero a me (che attualmente pago il contratto di affitto) o al titolare della licenza?

    Resto in attesa di un suo gentile e gradito riscontro

    Buon lavoro

    Riccardo

    • Buongiorno Riccardo.
      Sono sincero: non mi occupo di attività commerciali, quindi cercherò di aiutarti per quello che posso.
      Non ho capito il senso di una clausola per cui…in caso di rinnovo del contratto di affitto al titolare della licenza tu debba corrispondergli un indennizzo…comunque in ogni caso se l’avete scritto e tu l’hai accettata non hai molta scelta salvo il parere di un legale.
      Il resto delle risposte penso siano legate ad un’unica domanda: l’affitto di Azienda è legato alla locazione del locale? perché vorrei sapere a questo punto se il proprietario vuole riottenere il possesso dell’immobile (dopo 12 anni può farlo) cosa succede all’affitto di Azienda? ovvero dove svolgi l’attività che ti ha dato in affitto? Puoi spostarla in un’altra regione? Non credo…
      Ti consiglio di far leggere i contratti ad un legale e poi trovare un accordo con le altre due parti.

  • Michela Rinaldo

    Buonasera Stefano, io ho un capannone affittato per uso artigianale, il contratto si rinnoverà tacitamente il 30 maggio 2021, io voglio vendere l’immobile, il conduttore può aver diritto di prelazione? Sul contratto non mi sembra che ci sia alcuna clausola. Nel caso in cui lui rifiuti di acquistare cosa succede? Posso vendere ugualmente l’immobile a terzi oppure devo aspettare la scadenza del contratto, nel caso in cui lui non voglia recedere? Grazie e scusi per il disturbo.

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Ciao, sono Stefano Tronca e sono un Agente Immobiliare. Aiuto gli Imprenditori, mediante la consulenza, a trovare, vendere e locare l’immobile per la propria Azienda. Lo faccio definendo una strategia, creata appositamente per il Cliente.

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