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Come fare un contratto locazione e non sbagliare!

Aggiornamento al 2014

Le leggi cambiano di continuo ed essere costantemente aggiornati sulle nuove regole risulta essere sempre più difficile. La locazione viene spesso erroneamente identificata come sinonimo di affitto ma non è la stessa cosa. Si parla di affitto quando l’oggetto del contratto è un bene mobile o immobile atto a produrre (esempio un macchinario o un capannone comprensivo di macchinari) mentre si tratta di locazione in tutti gli altri casi. Quindi in questo articolo vedremo il contratto locazione. contratto-locazioneUn contratto locazione può essere anche a canone concordato, di natura transitorio, ecc…ma nello specifico vediamo quello relativo alla locazione di un immobile ad uso uso produttivo/professionale/commerciale o comunque diverso dall’abitativo.

Nel titolo del contratto solitamente si specifica  la legge di riferimento ed in questo caso la n. 392/78 (il contratto sarà di 6 anni + 6 anni). Successivamente bisognerà indicare:

  • locatore: persona fisica o società (con i dati del legale rappresentante);
  • locatario: persona fisica o società (con i dati del legale rappresentante);
  • dati immobile: ubicazione, riferimenti catastali + APE (attestato di prestazione energetica);
  • durata locazione e recesso: nei contratti commerciali la durata contrattuale è di 6 anni con tacito rinnovo per ulteriori 6 anni. Occorre specificare la data di decorrenza contrattuale (ovvero da quando si inizia a pagare il canone) e la data di consegna dell’immobile. Il recesso dal contratto prevede che una delle parti invii una raccomandata almeno 12 mesi prima dalla data di recesso, ma qualora ricorrano i gravi motivi, possono essere abbreviati a 6 mesi; il recesso dal contratto solitamente avviene solo da parte conduttrice, infatti il locatore può solo mandare disdetta alla prima scadenza dei 6 anni qualora ricorrano gravi motivi;
  • canone e modalità di pagamento: indicare il canone annuo percepito se è soggetto o meno ad IVA (solo nel caso l’immobile sia di proprietà di una società); specificare le modalità del pagamento del canone se mensili, trimestrali, ecc… e la forma di pagamento. Se con bonifico bancario, io consiglio sempre di inserire le coordinate bancarie. Altra voce importante in questo capitolo è il termine di pagamento solitamente di 5 giorni oltre il quale il proprietario può considerare il pagamento in ritardo;
  • aggiornamento ISTAT: serve ad allineare il canone all’inflazione. Nel contratto inserisco sempre che la richiesta di aggiornamento ISTAT è tacita con la firma del contratto: evita al proprietario di dover ogni anno comunicare la richiesta di assoggettamento;
  • risoluzione: inserisco sempre un capitolo nel contratto locazione che prevede la risoluzione del contratto in caso di grave inadempienza (mancato pagamento canone, variazioni all’immobile senza consenso del proprietario, ecc…) da parte del conduttore; inserire in questo articolo del contratto locazione, l’attività che insidierà il locatario al fine di evitarvi brutte sorprese…e poi la sua variazione senza alcuna concessione da parte del locatore, potrebbe provocare la risoluzione del contratto stesso;
  • sublocazione: solitamente si prevede il diniego della sub-locazione, ma non è una regola; spesso la sub-locazione è uno degli accordi presi tra le parti. Il mio consiglio, in questo caso, è di indicare chi sarà il sub-locatario ed eventualmente l’attività svolta;
  • dichiarazioni del locatore: in questo capitolo, il locatore deve dichiarare di poter disporre dell’immobile e deve garantire il locatario sulla possibilità di conduzione dello stesso. Rientra in questo capitolo la regolarità edilizia ed eventualmente l’impiantistica;
  • manutenzione: la manutenzione è spesso oggetto di discordia tra locatore e locatario in un contratto locazione. La regola è piuttosto semplice e per fare in modo che il rapporto prosegua in maniera lineare: tutto ciò che è di natura ordinaria e quindi riconducibile all’utilizzo dell’immobile è di spettanza locataria, diversamente è di competenza del locatore. Personalmente, su esperienza personale, inserisco nei miei contratti la responsabilità reciproca in merito alla manutenzione. Chi non provvede (che sia mancanza di volontà o “pigrizia”) alle riparazioni o manutenzione di sua spettanza, sarà costretto a pagare l’altra parte che ha sostenuto le spese.
  • manleva ed assicurazione: il locatario dovrà garantire l’incolumità del bene mediante un’assicurazione che copra il rischio locativo (solitamente responsabilità civile, ricorso terzi ed incendio) e manleva il locatore dall’osservazione delle leggi a cui fa riferimento l’attività del locatario, anche in riferimento all’immobile nonché dagli eventuali danni che il locatario potrebbe causare a terzi derivante dallo svolgimento dell’attività;
  • spese utenze e parti comuni: le utenze sono solitamente di competenza del locatario salvo accordi diversi. Le spese per le parti comuni, invece, in caso di locazione si ripartiscono: parte proprietaria di competenza del locatore mentre tutte le altre di competenza del locatario. Suggerisco al locatore di curarsi personalmente del pagamento delle spese comuni previo il pagamento delle stesse unitamente alle rate di canone da parte del locatario; questo eviterà brutte sorprese al termine del contratto locazione…(esempio: scopriamo che il locatario non ha mai pagato le spese…);
  • registrazione del contratto locazione: la registrazione è a cura del locatore mentre i relativi costi sono al 50% tra le parti;
  • note legali e privacy: il contratto si conclude con il tribunale di riferimento in caso di azioni legali e con l’autorizzazione della privacy.

 

È fondamentale oramai, essendo tutti i contratti dattiloscritti, inserire gli spazi per la doppia firma: la prima per la sottoscrizione del contratto e la seconda per la comprensione delle clausole fondamentali dello stesso.

Dal contratto locazione io lascio fuori l’accordo sulla cauzione, in quanto alcune volte non viene richiesta quale forma di garanzia. In ogni caso spendo due parole…la cauzione è una garanzia spesso pecuniaria che chiede il locatore per eventuali danni che il locatario dovesse arrecare all’immobile. Alla riconsegna dello stesso, gli eventuali danni dovranno essere quantificati e trattenuti dalla cauzione; in caso contrario si provvede alla restituzione dell’intero importo, maggiorato degli interessi legali maturati nel periodo di locazione.

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Ciao, sono Stefano Tronca e sono un Agente Immobiliare. Aiuto gli Imprenditori, mediante la consulenza, a trovare, vendere e locare l’immobile per la propria Azienda. Lo faccio definendo una strategia, creata appositamente per il Cliente.

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