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capannoni in edilizia convenzionata

Capannoni in edilizia convenzionata (P.I.P.): opportunità o problemi?

Ecco cosa c’è da sapere sull’edilizia convenzionata destinata alla costruzione di immobili a destinazione produttiva: il P.I.P.

Come per i privati, esiste anche per le Aziende la possibilità di acquistare degli immobili ad uso produttivo in edilizia convenzionata.

Lo scopo di questo articolo è mettere a nudo le problematiche che potresti riscontrare affinché tu possa fare un acquisto in sicurezza qualora decidessi di “imbarcarti in questa avventura”.

Cos’è il piano per l’insediamento produttivo P.I.P.?

Innanzitutto comincio con una breve presentazione del piano P.I.P..

Il piano P.I.P. (introdotto dalla Legge 865/1971) è uno strumento attuativo a disposizione del comune, per agevolare la trasformazione di una porzione del territorio comunale da agricola a produttiva.

Il terreno, oggetto del piano attuativo, può essere di proprietà comunale oppure può essere creato mediante esproprio a terzi.

Per regolamentare i rapporti e le direttive di questo piano attuativo, viene creata appositamente una convenzione.

Assegnazione del lotto.

A differenza dell’abitativo dove la costruzione avviene per mano dell’impresa costruttrice che poi a sua volta, vende gli alloggi già ultimati, nel P.I.P. solitamente vengono assegnati i lotti di terreno: la costruzione del fabbricato sarà poi a cura e spese dell’assegnatario.

Vantaggi e svantaggi.

I vantaggi sono principalmente due:

  1. risparmio economico (sull’acquisto del terreno);
  2. possibilità di personalizzazione (come se fosse in edilizia privata, a patto che non vi siano delle restrizioni).

Gli svantaggi, invece possono essere molti e derivanti, per la maggior parte, dalle limitazioni imposte dalla convenzione stipulata con il comune.

Ecco i problemi che puoi riscontrare:

  1. costo totale indefinibile inizialmente (puoi fare tutti i preventivi che vuoi, ma lo sai bene anche tu che gli imprevisti sono dietro l’angolo…);
  2. acquisto del lotto in diritto di superficie. Se è previsto con ulteriore esborso ( fai molta attenzione a questo punto ) puoi riscattare il valore del terreno successivamente all’acquisto e alla costruzione del fabbricato. Potrebbe anche non essere previsto ed in questo caso scaduto il termine, tutte le costruzioni presenti sul terreno diventano proprietà del comune;
  3. divieto di locazione e di vendita. Solitamente questi divieti hanno una scadenza a breve (5-10 anni), ma restano comunque una limitazione importante. La motivazione di questi divieti è scontata: si vuole evitare che l’assegnazione del lotto cada in mani di affaristi esperti nella speculazione immobiliare. Per allontanare definitivamente la speculazione, solitamente viene aggiunto l’obbligo di insediamento della propria attività produttiva da parte dell’assegnatario.
  4. prezzo imposto/diritto di prelazione del comune per la riassegnazione del lotto. Molte convenzioni, in sede di vendita dell’immobile, prevedono il prezzo imposto dal comune e/o il diritto di prelazione da parte del comune per riassegnare il lotto maggiorato delle spese sostenute per il realizzo a patto che siano dimostrabili (ripeto…dimostrabili :D);
  5. opere di urbanizzazione a cura e spese del comune. Potrebbe essere un vantaggio scritta così, ma mi è capitato di vedere opere di urbanizzazione non ultimate nonostante fossero stati pagati gli oneri da parte degli assegnatari. Una delle motivazioni potrebbe essere la mancata assegnazione di tutti i lotti disponibili, elemento necessario per recuperare i fondi utili per completare le opere.

Conviene (oggi) acquistare il proprio capannone in un’area P.I.P.?

L’acquisto del proprio capannone in un’area P.I.P. è sicuramente un vantaggio di natura economica se lo rapportiamo  all’acquisto di un immobile costruito con edilizia privata (gravata da un costo maggiore del terreno).

Fino a qualche anno fa era l’unico modo per risparmiare qualcosa sull’acquisto, ma con i prezzi attuali e concorrenziali dell’usato, oggi non è più la prima scelta.

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Ciao, sono Stefano Tronca e sono un Agente Immobiliare. Aiuto gli Imprenditori, mediante la consulenza, a trovare, vendere e locare l’immobile per la propria Azienda. Lo faccio definendo una strategia, creata appositamente per il Cliente.

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