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Vuoi vendere un immobile? Attenzione alla cancellazione dell’ipoteca

Cancellazione dell'ipoteca

Cancellazione dell’ipoteca

Questa settimana affrontiamo un argomento che può sembrare lì per lì semplice e chiaro, ma proprio per questo erroneamente sottovalutato, generando così problematiche che spesso causano slittamenti nella stipula delle compravendite: parliamo della cancellazione dell’ipoteca.

Innanzitutto è bene fare una distinzione tra “estinzione” e “cancellazione” dell’ipoteca.

L’estinzione dell’ipoteca rende la medesima inutilizzabile in quanto annulla la sua consistenza e pertanto impedisce a chiunque di utilizzarla per qualsiasi motivo; il caso più comune coincide con il rimborso integrale del debito verso il creditore. Altre cause capaci di produrre la cosiddetta estinzione dell’ipoteca, con conseguente perdita della sua efficacia sono:

– il creditore dichiara di rinunciare al credito garantito dall’ipoteca;

– il creditore dichiara di rinunciare all’ipoteca;

– viene raggiunto l’eventuale termine a cui l’ipoteca è stata limitata;

– decorrono vent’anni dall’iscrizione dell’ipoteca senza che ne sia stato richiesto il rinnovo;

– il bene ipotecato perisce;

– il tribunale pronuncia un provvedimento di esproprio ed ordina la cancellazione delle ipoteche.

Tuttavia, chiunque vada ad effettuare una visura ipotecaria in uno di questi casi, l’ipoteca continuerebbe a comparire, generando l’impressione che essa sussista ancora e che abbia valore a tutti gli effetti; così un eventuale acquirente dell’immobile pretenderà che esso venga liberato da tutte le annotazioni presenti anche se prive di contenuto.

La procedura che permette ciò, è la cancellazione dell’ipoteca; questa avviene in modalità differenti a seconda del tipo di ipoteca iscritta.

Quella più comune è sicuramente la cancellazione di un’ipoteca volontaria che può avvenire sia in modalità automatica, purchè sia legata ad un mutuo, sia mediante atto notarile.

Per agevolare la modalità automatica, si utilizza l’ormai famosa Legge Bersani (Legge n.40 del 02 aprile 2007), che consiste nella comunicazione della Banca dell’avvenuta estinzione del debito agli uffici competenti. Infatti per tutti i mutui estinti dopo il 02 giugno 2007, la Banca provvederà entro trenta giorni dall’estinzione del debito ad inviare notifica all’Agenzia del Territorio, che procederà con la cancellazione.

Per i mutui estinti invece prima del 02 giugno 2007, i trenta giorni decorrono dalla richiesta effettuata alla Banca, da parte del creditore, della quietanza di estinzione appunto.

L’utilizzo della Legge Bersani è sicuramente vantaggioso poichè evita qualsiasi coinvolgimento del Notaio, e quindi evita una qualsiasi spesa bancaria ed erariale.

Attenzione però! Poichè non sono state previste sanzioni nei confronti delle Banche che omettono di effettuare le comunicazioni, è consigliabile tenere monitorata la procedura di cancellazione.

A volte infatti i ritardi, o le omissioni di tali comunicazioni, generano ipoteche che continuano a risultare esistenti nel tempo. Pertanto la rilevazione dell’avvenuta cancellazione può essere verificata consultando il “Registro delle Comunicazioni” tenuto all’Agenzia del Territorio.

Un consiglio: essendo archivi non propriamente “snelli”, è consigliabile, soprattutto se si tratta di ipoteche iscritte da tempo, utilizzare la consulenza del Notaio che andrà a stipulare la vendita, oppure rivolgersi al Notaio che ha effettuato la compravendita ai tempi dell’acquisto con contestuale iscrizione dell’ipoteca, utilizzando i dati di registrazione indicati sull’atto di compravendita…e se l’avete smarrito…c’è sempre Archinota, ovvero il sistema che consente di individuare dove sono conservati gli atti notarili, soprattutto in caso di trasferimento o cessazione dell’attività del Notaio che ha stipulato il vs atto.

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Ciao, sono Stefano Tronca e sono un Agente Immobiliare. Aiuto gli Imprenditori, mediante la consulenza, a trovare, vendere e locare l’immobile per la propria Azienda. Lo faccio definendo una strategia, creata appositamente per il Cliente.

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