Trucchi e Consigli Immobiliari

L’assegno di caparra in una proposta di acquisto

Il proprietario ha il diritto di incassare l’assegno di caparra?

Faccio un esempio pratico:

Ho sottoscritto una proposta di acquisto irrevocabile presso l’agenzia immobiliare versando una caparra. Ho fatto inserire la clausola che prevede che qualora il mutuo non dovesse essere concesso, non avrò nessun obbligo verso il venditore. Ovviamente la proposta di acquisto ha una scadenza ed è proprio in riferimento a questa che il venditore mi ha contattato avvisandomi che se entro la data di validità della proposta non concludo il tutto, si recherà in agenzia e pretenderà l’assegno come risarcimento.

Solitamente la risposta è sì, ovvero il proprietario ha il diritto di incassare la caparra, altrimenti che caparra sarebbe? Questo è corretto, ma nel quesito è anche specificato che l’acquisto dell’immobile è vincolato alla concessione del mutuo (“se il mutuo non dovesse essere concesso, non avrò nessun obbligo verso il venditore”); questo vincolo chiamasi Clausola Sospensiva. L’articolo 1.353 del Codice Civile cita:

Le parti possono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro e incerto.

Il Codice Civile è piuttosto chiaro in merito, quindi fino a quando il contratto non verrà svincolato da tale clausola sospensiva (delibera del mutuo) non potrà avere efficacia; con esso anche la caparra, in quanto parte integrante dell’impegno successivo alla delibera del mutuo. Il proponente quindi dovrà impegnarsi ad ottenere la delibera del mutuo, da parte dell’istituto mutuante, entro la data di termine di validità della proposta, pena la scadenza della stessa. I casi possono essere quindi solo due:

  • il mutuo viene concesso entro i termini prestabiliti > svincolo della proposta e consegna della caparra
  • il mutuo non viene concesso entro i termini prestabiliti > scadenza della proposta con riconsegna della caparra oppure rinnovo della validità della proposta con indicazione di una nuova data di termine di validità
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  • Chiara Sanapo

    Ciao signor Tronca sono una vostra collega, tempo fa ho fatto un compromesso per dei miei clienti con clausola mutuo per l’acquisto di un immobile, avevamo inserito come termini di scadenza 90 giorni all’ottenimento mutuo, ne sono passati altri 30 giorni dopo i 90 e l’attuale acquirente mi ha informata che il mutuo per l’acquisto non gli è stato concesso in quanto la banca chiede altre garanzie oltre all’ipoteca della casa stessa che loro non possono dare, a tutto questo io ho chiesto un documento ufficiale della banca che mi attesti l’esito negativo dell’accesso al mutuo da parte loro per sbloccare gli assegni che ho in deposito io qui in agenzia e poterli riconsegnare. é passato un mese da allora e non ho nessuna notizia ne dalla banca ne da parte loro, come mi devo comportare? visto che sulle note del compromesso era chiaro che nel caso di non accesso al mutuo dovevo ricevere entro e non oltre tre giorni un documento di diniego mutuo per sbloccare gli assegni altrimenti ritenevo il contratto concluso con la consegna degli assegni agli attuali proprietari? devo comunicare una raccomandata che informo la consegna degli assegni ai proprietari attuali oppure procedo direttamente?
    Grazie per l’aiuto
    Chiara

    • Ciao Chiara 😉

      La clausola che hai inserito, da come ho capito, sembra sia più del tipo risolutiva che sospensiva e quindi dovrebbe darti modo di procedere.
      Personalmente quando ci sono situazioni in stallo, chiedo sempre il parere del nostro legale perché visto che sarai tu a consegnare l’assegno, ne rispondi anche delle conseguenze.
      Quindi senz’altro farei una raccomandata con ricevuta di ritorno o un telegramma, però chiedi poi al tuo legale su come procedere facendogli leggere il preliminare che hai stipulato.

      Spero di esserti stato utile. 😉

      Stefano

      P.s.
      Mi sento di darti un altro consiglio se lo accetti.
      Solitamente io non faccio fare un preliminare se non ho una proposta libera da vincoli. Tengo le parti unite dalla proposta accettata con relativi termini di scadenza. Decaduti, le parti sono libere da ogni vincolo oppure ci s’incontra prima, per rinnovare la validità della proposta. L’assegno di caparra, a questo punto, lo consegni solo per due motivi: per il buon esito dell’affare oppure come penale in caso di SUCCESSIVA inadempienza. Così dormi tranquilla 😉

      • Chiara Sanapo

        grazie mille della risposta signor Stefano

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