Trucchi e Consigli Immobiliari

L’assegno di caparra in una proposta di acquisto

Il proprietario ha il diritto di incassare l’assegno di caparra?

Faccio un esempio pratico:

Ho sottoscritto una proposta di acquisto irrevocabile presso l’agenzia immobiliare versando una caparra. Ho fatto inserire la clausola che prevede che qualora il mutuo non dovesse essere concesso, non avrò nessun obbligo verso il venditore. Ovviamente la proposta di acquisto ha una scadenza ed è proprio in riferimento a questa che il venditore mi ha contattato avvisandomi che se entro la data di validità della proposta non concludo il tutto, si recherà in agenzia e pretenderà l’assegno come risarcimento.

Solitamente la risposta è sì, ovvero il proprietario ha il diritto di incassare la caparra, altrimenti che caparra sarebbe? Questo è corretto, ma nel quesito è anche specificato che l’acquisto dell’immobile è vincolato alla concessione del mutuo (“se il mutuo non dovesse essere concesso, non avrò nessun obbligo verso il venditore”); questo vincolo chiamasi Clausola Sospensiva. L’articolo 1.353 del Codice Civile cita:

Le parti possono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro e incerto.

Il Codice Civile è piuttosto chiaro in merito, quindi fino a quando il contratto non verrà svincolato da tale clausola sospensiva (delibera del mutuo) non potrà avere efficacia; con esso anche la caparra, in quanto parte integrante dell’impegno successivo alla delibera del mutuo. Il proponente quindi dovrà impegnarsi ad ottenere la delibera del mutuo, da parte dell’istituto mutuante, entro la data di termine di validità della proposta, pena la scadenza della stessa. I casi possono essere quindi solo due:

  • il mutuo viene concesso entro i termini prestabiliti > svincolo della proposta e consegna della caparra
  • il mutuo non viene concesso entro i termini prestabiliti > scadenza della proposta con riconsegna della caparra oppure rinnovo della validità della proposta con indicazione di una nuova data di termine di validità
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