Trucchi e Consigli Immobiliari

Comprare con la formula dell’affitto a riscatto

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Tanti clienti mi chiedono della formula di AFFITTO A RISCATTO per acquistare un immobile.

Ho ritenuto quindi utile farne un POST, per illustrare meglio questa nuova formula di acquisto, che oggi va tanto di moda.

Si può applicare in due modi:

1) la prima è la classica forma del contratto di affitto con l’inserimento della clausola del riscatto da parte dell’affittuario. La clausola poi può essere meglio definita con il prezzo di acquisto, termine di validità dell’opzione per l’acquisto e il riconoscimento o meno dei canoni d’affitto versati (in parte o in totale).

Studiando l’argomento con il nostro legale, ho potuto constatare che questa formula è la meno impegnativa per entrambe le parti, in quanto in un contratto di locazione, non è possibile far valere la promessa alla vendita e all’acquisto; tale impegno viene dato solo da un preliminare di compravendita. L’accordo in questo caso diventa un <gentleman’s agreement>, un patto tra gentiluomini. E‘ a discapito delle parti rispettare o meno l’accordo.

2) la seconda forma è un preliminare/compromesso di acquisto (un impegno concreto) con l’atto di rogito posticipato nel tempo (max 3 anni e poi spiego perché). Durante questo periodo, vengono versate delle caparre confirmatorie/acconti prezzo (meglio caparre che acconti e anche qui spiego dopo il perché).

Se si vuole avere la certezza della vendita/acquisto, come dicevo prima, occorre fare un preliminare di compravendita (compromesso). In tale contratto si riportano tutti i dati relativi al prezzo, numero e importi delle “rate” e termine per l’atto di rogito. Le rate è meglio che siano caparre confirmatorie perché qualora l’acquirente non rispetti l’accordo di acquisto, il venditore può trattenerle (utile per risparmiare anche dei soldini nella registrazione del preliminare) anziché restituirle nel caso di acconti prezzo. Il preliminare dovrà essere trascritto da un Notaio per avere la certezza della trascrizione. La trascrizione è lo strumento che permette l’annotazione nei registri immobiliari (la conservatoria) rendendo opponibile a terzi, qualsiasi ulteriore forma di trascrizione dovuta ad ipoteche, pignoramenti, ecc…. Il venditore, infatti, rimane proprietario fino alla firma dell’atto di vendita definitivo. Tale strumento rimane valido per tre anni a partire dall’annotazione e quindi se si volesse rinnovarlo è necessario un altro preliminare trascritto.

Nella maggior parte dei casi, inoltre, c’è anche la consegna dell’immobile e quindi con il passaggio del godimento del bene, è opportuno analizzare i rischi che questo possa derivarne.

E’ consigliabile fare una visura ipotecaria al fine di verificare che l’immobile sia libero da ipoteche e quant’altro, per non avere brutte sorprese all’atto di vendita definitivo.

 

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Ciao, sono Stefano Tronca e sono un Agente Immobiliare. Aiuto gli Imprenditori, mediante la consulenza, a trovare, vendere e locare l’immobile per la propria Azienda. Lo faccio definendo una strategia, creata appositamente per il Cliente.

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